5532 リアルゲイト　初回レポート

　証券コード5532 リアルゲイトについて、今期及び来期にわたる業績予想について紹介する。同社は2009年8月にプロパティマネジメント事業で創業し、2023年6月に東証グロース市場に上場している。競争力を失った築古ビルに対して抜本的な改良を施し、フレキシブルなワークプレイス（FWP）として提供することで、不動産に付加価値を付与し収益性を向上させるFWP事業を単一セグメントとして展開。創業以来、収益モデルを追加し続けており、現在は主にプロパティマネジメント（PM）、マスターリース（ML）、再生物件保有（保有）、設計・施工、物件売却の5つの主要な収益モデルを展開している。同社の特徴は、技術力・企画力・運営力によって築古ビルを適正価格で安心・安全な収益性の高いビルに再生することに加え、都心部の特定エリア（特に渋谷区、港区、目黒区）に集中的に展開するドミナント戦略を取ることが挙げられる。

　リアルゲイトのFWP事業は、主に5つの収益モデルから構成されている。これらの事業は、継続性・安定性の高いストック型収入であるプロパティマネジメント（PM）、マスターリース（ML）、再生物件保有（保有）と、スポットで発生するフロー型収入である設計・施工、物件売却に分類される。

各事業は以下の通りである。

　MLは、ビルオーナーより10年～15年程度の契約で建物を一括で賃借し、エンドテナントに転貸することで収益を得る事業である。エンドテナントへの賃料収入から、ビルオーナーへの賃料支払いや運営経費を差し引いた分が収益となる。開業初期は支払家賃が先行するため赤字が先行する傾向があるが、満室稼働後は安定収入を得られる。リースアップ後は高い粗利を得ることが可能であり、粗利率は25%程度である。PMや保有と比べて粗利率は中程度だが、ストック型収入の基盤として重要視されており、保有と並んで新規獲得が強化されている。

　PMは、ビルオーナーから物件の企画や運営業務を受託し、収益を得る事業である。収益源は主にテナントからの賃料収入に対して一定の手数料等を得ることであり、粗利率は8%程度である。物件の引渡しを受けてから完成するまでの間は設計・施工売上が計上されるが、完成後のリーシング初期には、新規契約ごとに発生する契約手数料が収益源となる。空室が多いほど新規契約が多くなるため、この契約手数料はリーシング初期に多く発生し、満室に近づくにつれて減少する。しかし、これはPM収益全体の一部であり、リースアップ後には安定的なPMフィーや運営フィーが主な収益源となる。ML契約の物件とは異なり、竣工直後から利益をあげることが可能であるが、現在同社は社員の採用費や人件費が高い状況下で社員数を増やさずにいかに利益を上げるかに注力しているため、比較的収益性の低いPMは縮小していく方針を示している。